回到祖国怀抱的一个多月里，我去到了北京、上海、杭州、绍兴、苏州和重庆，见了不少对澳洲房产感兴趣的人。澳洲房产的火热，不单单是因为子女留学、移民、资产配置这些因素，国内的限购限售让他们手里握着大把资金却无处安放，而房价相对较低，政治环境稳定的澳洲就成了他们的头号选择。 我常把悉尼比作国内的上海，因为同样靠海，同为金融中心。墨尔本更像国内的广州，同为国际都市，但不像悉尼、上海般喧嚣，广州人喜欢喝茶， 墨尔本人则喜欢喝咖啡。 这次回国，发现大家对于澳洲房产资讯的获取更加方便了，人们脱口而出的空置率、人口增长或者其他基建规划让我惊讶！比如前两天见的一位上海人，就和我谈到了目前澳洲清拍率下跌的问题，说是最近一直在看悉尼墨尔本的房产，发现清拍率一直在下跌，这不景气的房市他还能在澳洲买房吗? 澳洲6月9日清拍率出来，悉尼和墨尔本均为56%，布里斯班只有40%。关注澳洲房产的朋友们开始担忧了。 其实造成上周这样拍卖的结果的很大一部分原因是受澳洲小长假影响，各城市拍卖的数量普遍偏少。 悉尼只有260套房源挂出，墨尔本不到200套。也因为假期的关系，成交率并不高。 若要我说当下的澳洲房地产市场的行情，用几个句话总结，我会概况为：首府城市热度退却，市场转冷，今年悉尼和墨尔本的房地产市场，或许不会比去年好。 为什么这么说呢？相信关注澳洲房产市场的朋友们都知道，“清拍率”一直都是衡量房地产市场热度的风向标。 13年初到17年中的这段时间里，悉尼和墨尔本不少周清拍率达到了80%甚至以上，房价节节高涨，市场一片大好。 “70%” 一般是区分买方市场还是卖方市场的重要分界。 如果清拍率达到80%，意味着买房子的人远多于市场上提供的房源，对于卖方来说，自己的物业价格会被推高，心里美滋滋。 当清拍率低于70%， 房产交易便进入买方市场，房源比买家多，价格可以商量，买房的人很开心。  ▲上图是截止到今年四月份，澳洲首府城市的清拍率走势图 我把“70%”用红线标注出来方便大家区分，从17年初到现在，澳洲首府城市的清拍率没有再触及过70%，市场不如往年活跃。 表现上看，房地产市场的确有点凉。 作为从业者，看着市场开始转冷，心里终于长舒一口气。 是的，你没有看错，心里压力确实小了不少。在经历了2013年悉尼、墨尔本的疯狂之后，终于进入房价调整期， 有涨有跌才是健康的市场规律。经历过减速，才能迎来下一波更稳定的上升，避免泡沫和投机行为的产生。 相信大部分在澳洲投资的人们，看重的是澳洲房产的稳定。 那么我们来看看， 是什么促使了这波调整期的到来呢？ 早在80年代，澳洲央行就蹭大幅调整基准利率，使得借贷成本变高来抑制房价，造成的结果不仅仅是房地产市场受到影响，其他生产活动也备受打击。  对于贷款政策的变化，相信前两年在澳购房的朋友们深有体会。 2016年4月份， 澳洲本地银行突然叫停海外贷款业务，令无数购房人毫无准备，苦不堪言。 不仅针对海外人士，即使有澳洲身份和澳洲本地收入，贷款难度也比往年增加许多。  首先在17年年初，澳洲本地银行基本上关停了对于投资房的贷款重组业务，无论是top up还是更换贷款产品，都受到很大程度影响，接着又上调了投资房贷款利率。  黄色线条为投资房利率走势 同样是贷款收紧，这次的调整明显是对于房产投资领域的有意为之，其他任何行业贷款均未受到影响，包括基准贷款利率、自住房贷款、商业贷款、汽车贷款等，均未出现调整。 正因为只针对投资领域的收紧，澳洲房地产市场才能继续健康的发展。 在有效抑制房地产过热的同时， 维持低自住房贷款利率， 保障刚需购房群体，也不会影响其他经济生产行为的积极性。 这里给维州政府点个大大的赞，去年加大对首次置业者的补贴，减轻刚需压力，帮助他们完成首次购房。 当然了，对于当下的市场情况，不少朋友有这样那样的担心，比如前天还在听朋友说，“我在悉尼哪哪哪买的房子评估价低了，房价打了九折呢，这怎么办啊!?” easy哥儿们，悉尼对于市场调节的反馈是相当敏感的，涨的猛，冷的也快。  13年下调基准贷款利率的时候， 悉尼一路领涨。当遇到投资房贷款收紧时，悉尼也是一样，银行对于贷款风险掌控程度一下就提上来了。 不过个人认为悉尼完全不用担心，因为悉尼南北是原住民保留地， 西边是山，东边是海，整个城市能发展的地方就那么一片，更何况有那么多优质的商业、教育、医疗资源，只要区域OK，房子将来还是要涨的，但现在不是入市的好时机。 对于墨尔本的话，我反而对于CBD的公寓房有更多的担心，因为之前墨尔本市区公寓不限层高，密度之大，小户型公寓之多，本地自住客很少能接受这样的物业，大部分都是由投资客接纳，未来愿意接盘的人不会多。反而墨尔本东南区的公寓房涨的可观，因为户型面积更大，更适合家庭居住。 像那位上海客人一样，没有澳洲身份的人士来说，因需求不同对房源的选择就会多种多样。如果是为了孩子上学自住，位置方便安全的公寓的确还是首选，但建议不要买墨尔本CBD小户型的一房或者两房的公寓，尤其是没有车位的。 对于投资客来说，最大的风险就是中介推荐他们的纯投资类房源，虽然价格低，但是住宅楼完全不适合本地自住的家庭， 一栋楼里面，绝大多数都是租客， 谁会去买这种房子来作为自住房用呢？ 这也是为什么有的两房公寓只要60万， 而有的要80万，除了面积之外，后者的建筑风格、面积或者户型更适合本地人居住，具有一定的升值空间。 纯投资类的房源，最大的风险就在于贷款和未来出售时，同类的房源造成的大量竞争。 另外说一句，从7月起昆士兰州加征4%海外购房税了，置业澳洲的窗口期剩时间不多了！ 往期产品推荐：【海外产品推荐】仅两套全新准现房别墅，墨尔本老牌富人区，年增长率达10.2%，自住投资两相宜 【海外产品推荐】悉尼典藏级奢华豪宅，坐拥海港大桥和悉尼歌剧院 【海外产品推荐】55万澳元以下澳洲学区房，优质教育资源，年增长率达12.8%，自住投资两相宜  对以上产品有投资或者进一步了解的兴趣，您可以： ○扫描以下二维码添加智谷小C（ID：zgtrender09）进行咨询  ○点击“阅读原文”填写登记表预约咨询 |
