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大约两周前，和一个做公寓开发商的朋友一起吃饭。席间她问了我一个问题：珀斯的公寓还能再涨吗？我不假思索的回答：能。后来由于席间一帮人又谈到别的事情，就把这个话题岔开了，没有深入阐述。今天就结合手上几套不同地区、准备上市和刚刚上市的二手公寓的具体案例，来聊一聊这个话题。 过去的一年多时间，沉寂多年的珀斯二手公寓市场一雪前耻，房价报复性的反弹增长，不少地区涨幅超过了20%以上，创下历史新高。 案例1 Maylands 2房1卫，室内面积57平米，建于上世纪70年代，当前估价40万左右  在Maylands区，有不少类似这样建于上世纪70年代、历史久远的砖结构公寓。现业主在17年前27万的价格买下，而后出租为主。在2019年，也就是珀斯房地产市场近20年的最低点时，这样的公寓跌到了20万出头就可买到。Maylands区公寓房价报复性反弹发生在2023-2024两年，如下图所示，2023年Maylands公寓中位价上涨了12.7%，而2024年一年内则上涨了32.6% 。下图为Maylands区公寓20年历史趋势  案例2 Cannington 2房2卫，室内面积75平米，建于2016年，当前估价48-50万  由于紧邻Westfield Carousel购物中心，步行距离可达地铁站点，周边生活便利，价格实惠，这个项目一直受到首次置业者和投资者的欢迎。从2016年建成一路走来，价格也是随着Cannington区的公寓市场动荡起伏。在当年刚完成时，2房2卫新房价格差不多是41-42万左右，2019年市场底部时最低跌到了31万，市场反弹后在2024年初恢复到历史高点，去年更是迅猛上涨超过20%的比例，直达50万的关口。Cannington 区公寓市场的历史价格趋势如下图所示。  案例3 Claremont 2房2卫，室内面积75平米，建于2018年，当前估价85-86万  这个在Claremont的公寓，位于珀斯西部富人区的中心位置，这里汇集了几所一流私校、购物中心和地铁站点，地段优势比较突出。项目由著名开发商Mirvac开发，定位为轻奢型的公寓。业主在2015年81.5万价格购买期房楼花。同一栋楼里类似户型在2020年市场底部时最低65-66万。市场反弹后大约在半年前恢复到了当年的楼花价格，现在已经又创新高到85-86万左右。Claremont区公寓的历史价格趋势如下：  这些经历了过去一年多的报复性增长的公寓，接下来会怎样呢？我的回答是涨还是会涨，但涨幅会有一定减缓，不同区域、不同类型的公寓涨幅会有区别： 1，珀斯房价2024年整体涨幅约20%，2025年涨幅预计约10%，房价整体的增长会缓和。 从积极的方面看，西澳依然是全澳宏观经济前景最好、政府财政收入最丰厚、人口增长最高的州，支撑了珀斯房价的上涨趋势。但与此同时，当前高企的生活成本、宏观经济转型中产业的变化，也会带来负面影响，影响房地产市场。当然，20%的房价年度高涨幅本身就是不可持续的，10%的涨幅更接近于市场的长期平均增幅，也是很不错的了。 2，建筑成本是影响公寓供应的关键因素，中低价位公寓上涨幅度高于高档公寓。 由于建筑成本的在2022-2023年期间高达40%的激增，超过了房价的增长。很多项目开发商做可行性分析的结论都是无法赚钱，使得新房的供应成为了巨大的问题。当前珀斯市场中公寓期房（楼花）的售价，按室内面积算，基本在每平米$11,000以上。换句话说，就是当前只有豪华公寓才有利润空间，才有新增市场供应。因此，需求得不到满足的中低价位二手公寓会持续上涨，而价格已经在高位的二手公寓会受到新增公寓的竞争压力。  3，珀斯市中心及周边地区公寓会有不错的前景。 历时4年，在市中心Yagan广场旁边ECU的市中心校区建设已接近尾声，按计划将在今年底完工，在2026年初正式开学。设计总容量约1万人师生将在这里学习和工作，同时对周边的住宅、商业零售都产生巨大的需求。而放眼望去，在整个市中心包括珀斯、北桥、东珀斯、西珀斯几个区，除了一栋在建Finbar的Garden Tower公寓和Wellington新建的学生公寓，基本上没有其它新增的可以接纳ECU学生未来居住需求的供应，势必推动周边租金上涨、房价上涨。 关于澳洲的公寓，是一个很值得探讨的话题。同任何的房产一样，公寓同时具备居住属性和投资属性。从我的观察来看，大部分的华人买家，偏好从投资的角度来看待公寓，算它的租金回报和长期增值。而大部分西方消费主义文化背景下成长的本地买家，虽然也有不少选择公寓作为投资，但更偏向于从居住的角度来看待公寓，作为一种生活方式的选择。有时候，值与不值、怎样才算好的回报，也是因人而异、见仁见智。 如果你对这个话题感兴趣，或者想要买卖珀斯的公寓，欢迎与我联系。 张镒磊Eli Zhang Property Partner 销售合伙人 The Agency M ：0420619118 E： eli@theagencyprojectswa.com.au  |
